La ristrutturazione di un immobile, sia essa parziale o totale, segue un preciso ordine cronologico nelle lavorazioni, essenziale per ottimizzare i tempi e assicurare un risultato di alta qualità. È fondamentale che ogni fase sia realizzata nel momento giusto, ad esempio evitando di procedere con le pitturazioni prima di aver completato gli intonaci, o di posare i pavimenti prima di aver realizzato il massetto. Questa interdipendenza tra le diverse opere, spesso sorprendente, è cruciale per il successo del progetto.

Per i committenti, pur non essendo richiesta una conoscenza dettagliata di ogni fase, è importante avere una comprensione generale della sequenza dei lavori. Questo aiuta a mantenere una visione chiara dello stato di avanzamento del cantiere e a gestire le aspettative, soprattutto quando i lavori possono sembrare più lenti del previsto.
Quindi vediamo nel dettaglio come si procede nelle ristrutturazioni edili.

Ristrutturazione casa: fasi dei lavori

Le imprese e i tecnici che operano nel settore della ristrutturazione sono abituati a seguire questa sequenza standardizzata, ma per un committente, questa può essere una novità. Andiamo quindi a esplorare le macro-fasi tipiche di un progetto di ristrutturazione e ciò che comporta ciascuna di esse.

In una ristrutturazione che comprende lavori edili, impiantistici e finiture, è possibile identificare quattro macro-fasi principali:

• Opere di demolizione e smaltimento delle macerie.
• Opere edili principali.
• Realizzazione delle reti impiantistiche.
• Fase finale, finiture

Questa suddivisione rappresenta una semplificazione del processo, ma è importante ricordare che ogni progetto di ristrutturazione è unico. La sequenza di lavorazione descritta è quella standard per la maggior parte dei cantieri, con variazioni minime dovute a esigenze specifiche, come ritardi nelle forniture, l’impiego di tecnologie particolari o richieste di modifiche durante i lavori.
Ogni fase richiede precisione e attenzione ai dettagli. L’organizzazione del cantiere gioca un ruolo cruciale, soprattutto nelle città come Milano, dove le condizioni logistiche possono variare notevolmente a seconda della zona. Ad esempio, nel centro storico, spesso si rende necessario l’utilizzo di mezzi più piccoli o addirittura il trasporto manuale dei materiali, a differenza delle zone residenziali con ampi parcheggi.

È importante sottolineare che una ristrutturazione richiede tempo e pazienza. Per un bilocale a Milano, ad esempio, il processo può richiedere almeno 20 settimane dalla consegna dell’incarico fino alla consegna delle chiavi.

Durante la ristrutturazione, è fondamentale rispettare le varie fasi e seguire un progetto ben definito per garantire un lavoro di qualità.

Demolizione e smaltimento

La ristrutturazione di una casa è un progetto complesso che richiede un’attenta pianificazione e l’intervento di diverse figure professionali. Prima di iniziare i lavori, è essenziale avere un progetto completo in tutte le sue parti.
La prima fase è quella delle demolizioni e degli smaltimenti. In questa fase, l’impresa incaricata procede all’abbattimento di tramezzi, alla rimozione di arredi fissi come sanitari e camini, all’eliminazione di serramenti, controsoffitti e impianti obsoleti. È importante prestare attenzione alle procedure di demolizione, soprattutto quelle legate agli impianti, per evitare inconvenienti. Durante questa fase, il materiale inutile viene rimosso dal cantiere, tenendo presente che le macerie da demolizione possono pesare tra i 1.850 e i 2.000 kg/mc, arrivando a circa 70-80 tonnellate per un bilocale.

Opere edili

Nella seconda fase, si procede con la costruzione dei nuovi muri, che possono essere realizzati in mattone o cartongesso, a seconda delle esigenze del progetto. Si realizzano anche i vani per i controtelai delle porte a battente o scorrevoli e per l’installazione di nuove finestre e cassonetti per tapparelle elettriche. Durante questa fase, vengono anche tracciate le predisposizioni per l’impianto elettrico e idraulico e costruite le solette in cemento per i nuovi pavimenti. È anche il momento in cui si affrontano eventuali problemi di muffe, infiltrazioni e umidità.

Impianti

Durante il processo di ristrutturazione di un’abitazione, una volta completate le opere strutturali, la casa inizia a prendere forma e si entra nella fase cruciale degli impianti. Questo passaggio richiede un’attenta pianificazione e la chiara definizione del risultato finale, specialmente per quanto riguarda la posizione dei punti luce, delle prese e la disposizione dei mobili. Questo aiuterà a evitare posizionamenti scomodi di scatole di derivazione e prese.

Le lavorazioni in questa fase interessano diversi impianti, che possono includere:

• Impianto elettrico.
• Impianto idrico.
• Impianto di riscaldamento.
• Impianto gas (se necessario).
• Sistema di ventilazione.
• Rete di comunicazione.
• Allacciamento fognario.

I lavori vengono eseguiti da professionisti specializzati: elettricisti e idraulici. Gli elettricisti si occuperanno di posare tubazioni in materiale plastico, installare cassette di derivazione e portafrutti, secondo il progetto di rimodernamento. Gli idraulici, invece, poseranno i tubi per l’acqua calda e fredda, gli scarichi per l’impianto idrico, oltre a occuparsi del condizionamento, riscaldamento, aria condizionata, e, se previsto, dell’impianto gas. Verranno inoltre installati tutti i macchinari ad incasso, come condizionatori nel controsoffitto e sistemi di ventilazione.

Nel caso di nuovi muri in mattoni, questi verranno adeguatamente sventrati per far passare le tubazioni e le cassette. Se i massetti esistenti sono insufficienti per ospitare le nuove tubature, si può optare per il passaggio degli impianti a parete o controsoffitto. Per pareti in cartongesso, invece, le tubazioni vengono nascoste tra i due fogli che costituiscono la parete, evitando demolizioni.

È fondamentale, inoltre, la redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) in accordo con il dlgs 81/2008. Questo documento è indispensabile in presenza di più imprese sul cantiere e per accedere alle detrazioni fiscali previste dal Bonus Casa. Il PSC va redatto da un coordinatore della sicurezza abilitato, distinto dal direttore dei lavori, e prevede la presentazione di un documento dettagliato per garantire la sicurezza sul cantiere.

Questa fase richiede quindi un’attenta pianificazione e un’adeguata collaborazione tra i vari artigiani coinvolti, assicurando il rispetto delle norme di sicurezza e l’efficienza nei lavori.

Ultima fase

Quando sembra che la ristrutturazione della casa sia quasi completata, si entra in realtà in una nuova fase cruciale. In questo stadio, muratori e imbianchini si dedicano a tutte quelle attività preliminari alla fase delle finiture. Questo include l’isolamento dei muri e del sottotetto, la chiusura delle tracce lasciate per gli impianti, e l’applicazione dell’intonaco.

Successivamente, si procede con le fasi finali della ristrutturazione, che comprendono la posa dei sanitari, l’installazione di termosifoni e degli split per l’aria condizionata, la pittura delle pareti, l’applicazione dei rivestimenti e la posa dei pavimenti.

Una volta completate queste operazioni di finitura, l’ultimo passo consiste nel montare le porte interne, installare il battiscopa e fissare le placche dell’impianto elettrico. Questa fase segna il completamento della ristrutturazione, trasformando l’abitazione in uno spazio rinnovato e pronto per essere vissuto.